Dachausbau Wien

Der Weg vom staubigen Altbau-Dachboden zum Wohnraum ist kompliziert:

• Für Bauträger, die auf engem Raum mit alter Gebäudesubstanz zurande kommen müssen.

• Für Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses, die unter der Baustelle in Ruhe leben möchten.

• Für Käuferinnen und Käufer, die vom freien Blick über die Stadt träumen und ihr Erspartes in eine Dachwohnung stecken, die nicht immer hält, was auf Computeranimierten Bildern versprochen wird.

Gebaut wird derzeit auf vielen Dächern. Bis 900 Bewilligungen werden laut Wiener Baupolizei relativ konstant pro Jahr ausgestellt. Corona -bedingt gab es in den letzten Jahren weniger Baustellen. Nun sind es mehr. Und weil im Zentrum schon viele Dächer ausgebaut wurden, stehen die Kräne mittlerweile auch außerhalb des Gürtels.

Auf einem Dach kann viel schiefgehen

Die baulichen Herausforderungen sind ganz oben enorm: Das beginnt bei der Abdichtung des Gebäudes, damit bei den Arbeiten kein Wasser eintritt. Ein häufiges Problem ist auch die Luftdichte. Der Bausachverständige macht sich daher – falls vorhanden –  auf die Suche nach der Dampfbremse. Die Dampfbremse verhindert, dass warme Raumluft in die Dämmung kommt und Schimmel verursacht.

Noch ein Thema ist laut Bausachverständigen der Boden und die Statik: Weil die Räume so hoch wie möglich sein sollen, darf beim Estrich nicht gespart werden. Ist dieser nur drei bis vier Zentimeter dick, „reißt er irgendwann“. Dann brechen Fliesen und der Parkettboden. Das kann man dann nur kostenaufwendig sanieren.

Für Unmut sorgt auch die Hitze, die direkt unter dem Dach extrem sein kann. Gegen die Überhitzung helfen zwar schwere Dämmstoffe, meist wird aber billige Mineralwolle genommen. Oft werden diese Sparmaßnahmen mit einer Klimaanlage kompensiert. Übrigens auch bei sehr hochpreisigen Wohnungen.

Unser ernüchterndes Resümee nach vielen Jahren als Generalunternehmer für Altbauausbauten: Von zehn Wohnungen im Dachgeschoß sind nur zwei bis drei zumindest so weit in Ordnung, dass einem der Baufehler nicht irgendwann auf den Deckel fällt.

Und noch ein Problem: Es gibt fast nur noch kleine Dachböden, die für große Firmen nicht interessant sind. Daher zieht es kleine Unternehmen aufs Dach, die noch kleinere Subfirmen beauftragen. Es braucht gute Firmen und eine Bauaufsicht. Der kleine Bauträger wird sich das Sparen und den Polier zum Nachschauen vorbeischicken. So passieren die Fehler.

Der Ausbau eines Dachgeschoßes hat auch eine soziale Komponente: Bewohnerinnen und Bewohner der unteren Stockwerke müssen mit Schmutz, Lärm und im schlimmsten Fall Schäden rechnen. Hier braucht es eine offene Kommunikation – und freundliche Bauarbeiter, die im Stiegenhaus der alten Dame auch einmal ihre Tasche nach oben tragen.

Wer das Dachgeschoß im Altbau umbauen will, braucht das Okay sämtlicher Eigentümerinnen und Eigentümer im Haus. Es ist hinlänglich bekannt, dass Dachausbauten unter den Miteigentümern oft einen Streit auslöst und lange andauert. Bis die neuen Wohnungen im Dach bewilligt und auch im Grundbuch eingetragen sind, können bis zu zehn Jahre oder mehr vergehen.

Dachbodenausbauten in Wien

Das, was auf den Dächern der Stadt seit Jahren passiert, kann man aber auch abseits von Baumängeln und Wasserschäden kritisch sehen. Nicht nur weil die Aufbauten architektonisch nicht immer ins Bild passen. Die Luxuswohnungen, die oft entstehen, stehen in keiner Relation.

Doch es gibt auch jene Dachwohnungen, die sich einfügen – und gute Wohnqualität bieten. Nicht zuletzt werden auch Wiener Gemeindebauten in den letzten Jahren verstärkt ausgebaut. 250 Wohnungen sind in den letzten sieben Jahren entstanden, weitere 500 Wohnungen unterm Dach sind geplant.

Klar ist: Wer von der Dachgeschoßwohnung träumt, muss seine Hausaufgaben machen. Der Bauträger sollte auf Referenzen hin durchleuchtet werden und ein Bausachverständiger ist ergänzend eine gute Investition